|
ליווי ויעוץ ברכישות נדל"ן לימוד וליווי כיצד יוצרים הכנסה פסיבית לכל החיים מדירות להשקעה |
|
|
קישורים |
ביטחון כלכלי בהכנסה פסיביתעיסוק בנדל"ן – איך להרוויח מזה בגדול ?
טיפים חשובים למשקיע המתחיל וגם למי שרוצה אבל פוחד להתחיל. אנשים רבים מוצאים את עצמם במין מרוץ עכברים של שעות עבודה ארוכות. רבים חולמים לצאת ממעגל מרוץ העכברים. רבים חולמים להפסיק לעבוד ולעשות את מה שהם אוהבים. מי לא שמע כבר בילדותו את המשפט: "כסף לא גדל על העצים, בשביל כסף צריך לעבוד קשה." האמת שזה נכון, חלקית. אכן הכסף לא מגיע מעצמו. דרושה עשייה שלנו. מה שלא בהכרח נכון הוא שחייבים לעבוד קשה . חייבים לעבוד נכון עם הכסף. אחת הדרכים להרוויח כסף ואפילו כסף גדול היא בהשקעות נדל"ן. בנדל"ן תוכלו להרוויח בגדול, כך שבשלב מסוים בחיים תוכלו להפסיק לעבוד. אך אפשר גם להפסיד בגדול, אם לא עושים זאת נכון. השלב הראשון והקשה הוא בכלל להחליט לעשות זאת. בוודאי אתם חושבים: איך ארכוש נכס ואין לי את ההון הראשוני? ובכן- יש הרבה דרכים לקנות נכסים גם כמעט ללא הון עצמי. לשם כך חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע המלווים את המשקיעים, ומכירים את סודות הנדל"ן. מרגע שעברתם את השלב הקשה והחלטתם לרכוש נכס, תשאלו בוודאי את שאלת השאלות- איך מתחילים?? השלב הראשון הוא למצא ולבחור את הנכס הנכון. כללי זהב למציאת נכסים: למציאת נכס להשקעה יש כללים שחייבים לקיימם: 1- מחיר הדירה חייב להיות מותאם למחיר השכירות. לרוב אנו שואפים לתשואה של 10%. ישנם הקונים נכסים להשקעה כדי ליהנות מהרעיון שיש להם "נכס", אבל דמי השכירות נמוכים מאוד יחסית לשווי של הנכס. לדוגמה דירה בירושלים ששוויה 1.400000 ₪ ומושכרת ב-3000 ₪. התשואה על הדירה תהיה 2.5% ברווח כזה עדיף שהכסף יהיה בבנק ויצבור ריבית, גם אם הריבית נמוכה. 2- קניית נכס תיעשה רק במקום שיש ביקוש גדול לשכירות. טעות איומה לקנות נכס זול במקום שאין ביקוש לשכירות. אנחנו לא רוצים שהנכס יעמוד ריק ולא יתן הכנסה ! אחד מחבריי קנה דירה בעיר צפת בעלות של 80,000 ₪, והשקיע עוד 50,000 ₪ בשיפוץ הנכס. נכון להיום, שוק השכרת הדירות בצפת נמצא בקיפאון גדול, הרבה דירות עומדות ריקות!!!! כך שחברי יצא בהפסד כספי גדול. 3- נעדיף איזור שיש בו אופציית מכירה והשבחה, כלומר, איזור שבו יש מגמת עלייה במחירי הדירות . אנחנו הרי לא קונים נכס רק לשכירות, אנחנו רוצים לדעת שנוכל למכור את הנכס אם נרצה. 4- יש לקנות נכס נמוך ממחיר השוק. כדי שנוכל למכור ברווח אפילו עם ערך הדירות לא יעלה אנחנו חייבים למצוא מציאה. כדי למצוא מציאה עלינו להכיר את השוק ולהתמקד באזור אחד ואפילו ברחוב אחד. לאחר שראינו 50 דירות למכירה באזור מסויים, אנחנו שולטים במחירי הדירות באזור. כשנמצא מוכר שרוצה לסגור במחיר נמוך מאוד מיד נסגור איתו. 5- יתרונות במיקום תוך ראיית התפתחות עתידית: יתרון גדול יש למי שחוזה את ההתפתחות העתידית של האיזור. לשם כך יש לשים לב למקדם עתידי, משהו שעדיין לא קיים אבל הוא נמצא בשלבי בנייה או תכנון; למשל, הרכבת הקלה מפ"ת לתל- אביב תקצר את הנסיעה גם בשעות העומס ל20 דקות. כך ערכה של דירה בפ"ת יעלה וישתווה לערכה של דירה בת"א בשכונה מרוחקת. בדומה לכך, מקומות שיש בהם בנייה של אוניברסיטה או מכללות, מושכים סטודנטים צעירים הרוצים לגור בקרבת מקום לימודיהם. כך שנוצר ביקוש ומחירי השכירות עולים. דרך נוספת לעלות את שווי הנכס בעתיד הוא קניית נכס במקום שהתחיל משא ומתן עם התושבים על פינוי-בינוי. פרויקט פינוי ובינוי, נחלק לשניים: יש מקומות שהמדינה משיקוליה, לוקחת בניין ישן ומוזנח, משפצת אותו ע"י צבע והדבקת אריחי אבן או קרמיקה בחזית ובחדר המדרגות . בניין כזה משפר את מעמדו וערך הדירות עולה. יש מקומות אחרים של פינוי בינוי, כשמם כן הם - מבקשים מהדיירים להתפנות מבתיהם, יש המשכנים אותם לתקופה בדירות חלופיות. לאחר שהרסו את המבנה מקבלים בעלי הבתים נכס חדש, לרוב גדול יותר או תמורה כספית גבוהה מאוד. פרויקטים כאלו נפגוש באזור המרכז, שם נמצא בנינים נמוכים ישנים שבגלל מצוקת מקום מגורים, שוברים את הבניין הנמוך והישן ובמקומו בונים מגדל דירות גבוה. למשקיעים מאוד משתלם לקנות דירה ישנה במקום שיש החלטות על פרויקט כזה מכיוון שהפיצוי על וויתור הדירה שווה הרבה מאוד, ואפילו אם רק ישפצו את הבניין ערכו יעלה ואיתו ערך הדירה שלנו. 6- גורם האוכלוסיה: השקעה נוספת הם מקומות של ריכוזי אוכלוסיה דומה מתפתחת. ידוע למשל, שהחרדים רוצים לגור בסביבה דתית בקרבת הדומים להם. רחוב קריית יובל בירושלים היה במשך שנים ידוע כשכונה חילונית מובהקת בשונה משכנתה שכונת בית וגן, שמאז ומעולם הייתה ידועה כחרדית. קבוצת אברכים קטנה התחילה לרכוש נכסים למגורים בתפר שבין השכונות. הדבר הביא לכך שהביקוש של חרדיים למגורים בשכונה גברו. עד שהמחירים יצאו מהגיון ורבני קהילות האברכים הוציאו כרוזים המבקשים מחרדיים לא לקנות מעל סכום מסוים. הדבר לא עזר. משקיעים חכמים שראו את הדבר בראשיתו, החליטו להשקיע באזורי התפר של השכונות, ובתוך זמן קצר הרוויחו כסף רב ממימוש הנכסים. לעומת זה אזורים שמראים סימנים של התפתחות שלילית כמו אזורים בעכו שמתחילים להירכש ע"י בני מעוטים, יוצרים בעיתיות ענקית להשקעה. המימון : אחרי שאנחנו יודעים איך ואיפה כדאי לחפש נכס נשקול היטב גם את דרך המימון. כשאנחנו ניגשים לבקש הלוואה מהבנק נברר את גובה הרבית שגובה הבנק המשפיע על רווח התשואה. היועץ בבנק ימכור לנו את ההלוואה "הטובה ביותר". לפחות עבור הבנק היא טובה... לעיתים נמצא את עצמנו עם החזר חוב שיעלה לנו בסופו של דבר כפול או יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו. לכן חשוב ביותר לקחת יועץ פרטי אוביקטיבי שמבין במסלולי ההלוואות ויודע לעמוד בדרישות מול הבנקים. דברים שחשוב לזכור : * קניית נכס להשקעה היא להשקעה ולכן אסור להתאהב בנכס. אנחנו לא הולכים לגור בו. לכן הקנייה, ההשכרה והמכירה צריכות להיות על פי שיקולי כדאיות בלבד. *בדרך כלל נכסים בעלי תשואה גבוהה לא יימצאו בקרבת ביתך. רצוי לא לקנות נכס קרוב לאזור מגוריך רק בגלל שיקולי נוחות. לסיכום – העיסוק בנדלן אפשרי ויכול להיות רווחי מאוד, בתנאי שפועלים בשיקול דעת , תוך לימוד הנושא והתייעצות עם מומחים. מחיר הייעוץ: לפגישה ראשונה 550 ש"ח. לשלוש פגישות 1000 ש"ח. לליווי מלא לפרויקט 3500ש"ח (ללא נסיעות). *אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד. למידע נוסף: 054-5684550 08-8691576 |
| OWPX - למשלוח מכתבים ת.ד. 9 יד בנימין 76812 | |
|
|
|
| יזמות עסקית | אלי שביט | שיווק באינטרנט | פרסום עסקים חינם | פרסום עסקים | ניהול רשימות תפוצה | רעיונות לעסקים | שאלות ותשובות | שיווק אתרים | אינדקס עסקים | פתיחת עסק | שיווק עסקים | בניית בית | |